(2020년 11월 26일)
“연리지홈, 주거복지 소외된 3040세대 위한 내 집 마련 사다리”
“지분적립형 주택은 주거복지 사각지대에 놓여 있는 3040세대, 소득 5~7분위 무주택자들에게 내 집 마련의 다리를 놓아주는 것과 같다.”
김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 2018년 취임 이후 ‘공간이 복지’라는 선언과 함께 서민들의 주거안정에 힘써오고 있다.
그동안 그는 모든 주거형태에 주택이 공급될 수 있도록 새로운 주거복지 개념을 확장해왔다. 1~2인가구를 위한 청신호, 30대 영끌 세대를 위한 연리지홈(지분적립형 주택), 50~60대를 위한 누리지 연금형 주택 등이 대표적이다. 도시계획전문가이자 전 고려대 건축공학과 교수 출신으로 주거복지에 대해 끊임없이 공부하고 연구하는 모습을 보여주고 있다.
김세용 사장은 이달 20일 강남구 개포로 본사에서 가진 <e대한경제>와의 인터뷰에서 “지분적립형 주택은 정책 사각지대에 있는 놓여 있는 3040세대를 위해 마련된 새로운 주거복지”라며 “사회의 중추적 역할을 하는 세대들을 위해 앞으로 공급이 더욱 확대돼야 한다”고 강조했다.
◇취임부터 ‘공간이 복지’라는 개념을 강조하고 있다.
- ‘카공족’(카페에서 공부하는 사람) 등 카페에서 사람을 만나거나 대화하기보다 공부하는 비중이 높아지고 있다. 노인들은 갈 곳이 없어 지하철을 타고 맴돌기도 한다.
우리나라에서는 ‘공간이 복지’라는 의미가 작았다. 주택공급에 대한 문제도 있지만 공간에 대해 살펴봐야겠다고 생각했다. 다세대, 다가구 주택들에 거주하는 분들의 주거 부분에 대한 만족도는 아파트 주민들하고 비슷하다. 하지만 외부 편익시설에서 차이가 굉장히 크게 나타난다.
이에 공간복지 시설을 도입해 이를 바꾸어주려고 한다. 인구구조도 바뀌고 사람도 변화하고 사람들이 원하는 공간도 빠르게 변화하고 있다. 이에 맞춰 SH공사도 발 빠르게 대응해야 한다고 판단했다.
◇연리지홈의 도입 계기와 향후 진행 계획은?
- 연리지 홈은 청약 가능성이 낮고 자산은 부족한 무주택 실수요자를 대상으로 대출이나 사적 이전소득에 의존하지 않고도 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 제도다.
연리지 홈은 4분의 1 값의 아파트다. 분양가의 20~40%만 내면 일단 내 집이 되고 나머지는 20~30년간 분할 납부하며 취득하는 주택이다. 모기지와 비슷하지만 빚을 내서 집을 사는 것이 아니라 저축하듯이 소유권을 취득해나가는 개념이다. 소유권을 취득하지 못한 공공지분만큼은 행복주택 수준의 임대료를 납부하는 방식이다.
1차 공급 목표는 1만7000가구로 내년에 구체적인 공급 절차와 계획이 발표될 예정이다.
◇기존 청약제도에서 소외되고 있는 3040세대가 혜택을 받게 될 거라는 기대가 있다.
- 최근 3040세대들이 패닉 바잉 현상을 보이고 있다. 이들 세대의 패닉바잉은 주택가격이 소득증가보다 가파르게 상승하면서 ‘지금이 아니면 더 이상 주택을 구매할 수 없을 것’이라는 불안에서 시작된다. 3040세대는 청약 가점이나 청약저축액이 낮아 분양받는 것 자체가 어렵고, 당첨되더라도 분양가격이 높아 LTV비율을 최대로 적용하더라도 초기 구입자금 조달이 어려운 상황이다. 기회가 없을 뿐만 아니라 ‘더 오르기 전에’ 뭐라도 사둬야 한다는 불안에 내몰린 판단이다. 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북), 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로)라고 불리는 비교적 주택가격이 낮은 곳에 30대 구매수요가 몰리고 있다.
지분적립형 분양주택은 공급 대상에 3040세대를 비롯한 신혼부부, 생애최초 주택구입 무주택자 비중을 높이고 소득 기준을 완화해 적용한다. 또 그동안 공공주택 공급정책에서 소외됐던 이들 세대들을 포용하면서 기회를 제공하게 된 것이다. 중간에 처분하더라도 지분만큼은 처분수익으로 자산형성이 가능해 ‘주거사다리’ 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다.
◇최근 정부와 서울시가 공공재개발과 공공재건축을 추진하고 있다. 활성화 방안은?
- 공공재개발은 현재 공공재개발사업 후보지 공모가 지난 4일자로 완료됐으며 공모신청이 70여 곳 접수됐다. 그만큼 신축아파트 공급 부족에 따른 유동성의 쏠림으로 서울에서 신축아파트를 만들 수 있는 재개발과 재건축에 관심이 집중된다고 볼 수 있다. 특히나 신축아파트가 가능한 돌파구가 공공재개발에서 보이기에 이 제도가 현재와 같이 운영만 된다면 활성화에 문제는 없어 보인다.
공공재건축의 경우 사전컨설팅을 신청한 단지는 15개 정도이고 이마저도 일부 단지에서는 조합원들의 반발로 신청을 철회하는 실정이다. 대다수 조합원들은 주택공급 증가에 따른 고밀화로 주거환경 악화, 임대주택 증가, 기반시설 부족 등을 우려하고 있다. 시장 반응이 시큰둥한데 이를 불식할 수 있는 분양가 상한제 적용 제외 등 추가 인센티브는 고려되지 않아 활성화에 어려움이 있지 않은가 생각한다.
공공재건축을 활성화하기 위해서는 당초 주민이 생각하는 정비계획과 비교해 주거 여건이 악화되지 않는다는 점을 중심으로 이해도를 높일 필요가 있다. 정책적인 판단이 필요하지만 사업단계에 맞는 맞춤형 인센티브를 추가로 도입할 필요가 있다. 예를 들면 사업초기 단계에서는 조합원 분양을 위한 실거주요건(2년) 완화, 사업중기 단계에는 사업비 조달을 위한 주택도시기금 지원, 사업후기 단계에는 재건축 초과이익에 따른 부담금 완화, 분양가상한제 제외, 양도소득세 장기보유특별공제 완화(2년 실거주 미적용 등) 등이 있을 것이다.
◇SH공사가 도입한 컴팩트 시티의 배경과 추진 상황은?
- 컴팩트시티는 도심의 외형 확대를 막을 수 있는 대안이다. 기존의 도시 외곽부의 대규모 도시개발 방식으로 인해 발생했던 문제를 극복하고자 도심에서 지속 가능한 개발을 통해 효율적으로 주택을 공급하기 위한 새롭게 마련된 것이다. 공공주택의 건설을 위해 그동안 일반적으로 도시 외곽부의 녹지를 변경해 주택용지로 개발했으나 이런 사업방식은 인구 축소와 가구 규모의 변화에 대응하지 못하고 무분별한 도시 확장에 따른 이차적인 문제, 즉 원거리 통근에 따른 개인적인 삶의 질 악화, 교통수요 발생에 따른 환경문제 등을 유발시켜 왔다.
도시의 외연적 확산보다는 도시 내부에 저이용‧저활용 되고 있는 공공시설 부지를 보다 더 효율적으로 활용하고, 입체적인 개발을 통해 도시활동에 필요한 기능을 담을 수 있는 새로운 공간을 만들어 내는 작업이 ‘서울형 컴팩트시티 프로젝트’라고 할 수 있다.
현재 SH공사와 서울시에서 추진 중인 컴팩트시티 사업으로는 북부간선도로 상부 인공대지 조성을 통한 공공주택사업(신내4), 빗물펌프장 입체복합화를 통한 공공주택 복합개발(연희ㆍ증산), 버스차고지 복합개발을 통한 도심 청년주택공급(장지ㆍ강일) 사업 등이 있다.
김세용 SH공사 사장은 고려대학교 건축공학과를 졸업, 서울대 환경대학원, 미국컬럼비아대 건축대학원 석사를 취득하고 고려대학교 대학교에서 건축공학 박사를 받았다. 2006년 고려대 건축학과 교수를 시작으로 서울시 마스터 플래너, 미국 하버드대 Fulbright Fellow, 서울시 도시계획위원, 국가건축정책위원회 위원, 미국컬럼비아대 겸직 교수 등을 거쳤다. 지난 2018년 제 14대 SH공사 사장으로 취임하면서 올해 임기 3년째다.
최중현기자 high-ing@
*관련링크 : https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202011250843454770453
(2020년 11월 26일)
“연리지홈, 주거복지 소외된 3040세대 위한 내 집 마련 사다리”
“지분적립형 주택은 주거복지 사각지대에 놓여 있는 3040세대, 소득 5~7분위 무주택자들에게 내 집 마련의 다리를 놓아주는 것과 같다.”
김세용 서울주택도시공사(SH공사) 사장은 2018년 취임 이후 ‘공간이 복지’라는 선언과 함께 서민들의 주거안정에 힘써오고 있다.
그동안 그는 모든 주거형태에 주택이 공급될 수 있도록 새로운 주거복지 개념을 확장해왔다. 1~2인가구를 위한 청신호, 30대 영끌 세대를 위한 연리지홈(지분적립형 주택), 50~60대를 위한 누리지 연금형 주택 등이 대표적이다. 도시계획전문가이자 전 고려대 건축공학과 교수 출신으로 주거복지에 대해 끊임없이 공부하고 연구하는 모습을 보여주고 있다.
김세용 사장은 이달 20일 강남구 개포로 본사에서 가진 <e대한경제>와의 인터뷰에서 “지분적립형 주택은 정책 사각지대에 있는 놓여 있는 3040세대를 위해 마련된 새로운 주거복지”라며 “사회의 중추적 역할을 하는 세대들을 위해 앞으로 공급이 더욱 확대돼야 한다”고 강조했다.
◇취임부터 ‘공간이 복지’라는 개념을 강조하고 있다.
- ‘카공족’(카페에서 공부하는 사람) 등 카페에서 사람을 만나거나 대화하기보다 공부하는 비중이 높아지고 있다. 노인들은 갈 곳이 없어 지하철을 타고 맴돌기도 한다.
우리나라에서는 ‘공간이 복지’라는 의미가 작았다. 주택공급에 대한 문제도 있지만 공간에 대해 살펴봐야겠다고 생각했다. 다세대, 다가구 주택들에 거주하는 분들의 주거 부분에 대한 만족도는 아파트 주민들하고 비슷하다. 하지만 외부 편익시설에서 차이가 굉장히 크게 나타난다.
이에 공간복지 시설을 도입해 이를 바꾸어주려고 한다. 인구구조도 바뀌고 사람도 변화하고 사람들이 원하는 공간도 빠르게 변화하고 있다. 이에 맞춰 SH공사도 발 빠르게 대응해야 한다고 판단했다.
◇연리지홈의 도입 계기와 향후 진행 계획은?
- 연리지 홈은 청약 가능성이 낮고 자산은 부족한 무주택 실수요자를 대상으로 대출이나 사적 이전소득에 의존하지 않고도 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 제도다.
연리지 홈은 4분의 1 값의 아파트다. 분양가의 20~40%만 내면 일단 내 집이 되고 나머지는 20~30년간 분할 납부하며 취득하는 주택이다. 모기지와 비슷하지만 빚을 내서 집을 사는 것이 아니라 저축하듯이 소유권을 취득해나가는 개념이다. 소유권을 취득하지 못한 공공지분만큼은 행복주택 수준의 임대료를 납부하는 방식이다.
1차 공급 목표는 1만7000가구로 내년에 구체적인 공급 절차와 계획이 발표될 예정이다.
◇기존 청약제도에서 소외되고 있는 3040세대가 혜택을 받게 될 거라는 기대가 있다.
- 최근 3040세대들이 패닉 바잉 현상을 보이고 있다. 이들 세대의 패닉바잉은 주택가격이 소득증가보다 가파르게 상승하면서 ‘지금이 아니면 더 이상 주택을 구매할 수 없을 것’이라는 불안에서 시작된다. 3040세대는 청약 가점이나 청약저축액이 낮아 분양받는 것 자체가 어렵고, 당첨되더라도 분양가격이 높아 LTV비율을 최대로 적용하더라도 초기 구입자금 조달이 어려운 상황이다. 기회가 없을 뿐만 아니라 ‘더 오르기 전에’ 뭐라도 사둬야 한다는 불안에 내몰린 판단이다. 노도강(노원ㆍ도봉ㆍ강북), 금관구(금천ㆍ관악ㆍ구로)라고 불리는 비교적 주택가격이 낮은 곳에 30대 구매수요가 몰리고 있다.
지분적립형 분양주택은 공급 대상에 3040세대를 비롯한 신혼부부, 생애최초 주택구입 무주택자 비중을 높이고 소득 기준을 완화해 적용한다. 또 그동안 공공주택 공급정책에서 소외됐던 이들 세대들을 포용하면서 기회를 제공하게 된 것이다. 중간에 처분하더라도 지분만큼은 처분수익으로 자산형성이 가능해 ‘주거사다리’ 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다.
◇최근 정부와 서울시가 공공재개발과 공공재건축을 추진하고 있다. 활성화 방안은?
- 공공재개발은 현재 공공재개발사업 후보지 공모가 지난 4일자로 완료됐으며 공모신청이 70여 곳 접수됐다. 그만큼 신축아파트 공급 부족에 따른 유동성의 쏠림으로 서울에서 신축아파트를 만들 수 있는 재개발과 재건축에 관심이 집중된다고 볼 수 있다. 특히나 신축아파트가 가능한 돌파구가 공공재개발에서 보이기에 이 제도가 현재와 같이 운영만 된다면 활성화에 문제는 없어 보인다.
공공재건축의 경우 사전컨설팅을 신청한 단지는 15개 정도이고 이마저도 일부 단지에서는 조합원들의 반발로 신청을 철회하는 실정이다. 대다수 조합원들은 주택공급 증가에 따른 고밀화로 주거환경 악화, 임대주택 증가, 기반시설 부족 등을 우려하고 있다. 시장 반응이 시큰둥한데 이를 불식할 수 있는 분양가 상한제 적용 제외 등 추가 인센티브는 고려되지 않아 활성화에 어려움이 있지 않은가 생각한다.
공공재건축을 활성화하기 위해서는 당초 주민이 생각하는 정비계획과 비교해 주거 여건이 악화되지 않는다는 점을 중심으로 이해도를 높일 필요가 있다. 정책적인 판단이 필요하지만 사업단계에 맞는 맞춤형 인센티브를 추가로 도입할 필요가 있다. 예를 들면 사업초기 단계에서는 조합원 분양을 위한 실거주요건(2년) 완화, 사업중기 단계에는 사업비 조달을 위한 주택도시기금 지원, 사업후기 단계에는 재건축 초과이익에 따른 부담금 완화, 분양가상한제 제외, 양도소득세 장기보유특별공제 완화(2년 실거주 미적용 등) 등이 있을 것이다.
◇SH공사가 도입한 컴팩트 시티의 배경과 추진 상황은?
- 컴팩트시티는 도심의 외형 확대를 막을 수 있는 대안이다. 기존의 도시 외곽부의 대규모 도시개발 방식으로 인해 발생했던 문제를 극복하고자 도심에서 지속 가능한 개발을 통해 효율적으로 주택을 공급하기 위한 새롭게 마련된 것이다. 공공주택의 건설을 위해 그동안 일반적으로 도시 외곽부의 녹지를 변경해 주택용지로 개발했으나 이런 사업방식은 인구 축소와 가구 규모의 변화에 대응하지 못하고 무분별한 도시 확장에 따른 이차적인 문제, 즉 원거리 통근에 따른 개인적인 삶의 질 악화, 교통수요 발생에 따른 환경문제 등을 유발시켜 왔다.
도시의 외연적 확산보다는 도시 내부에 저이용‧저활용 되고 있는 공공시설 부지를 보다 더 효율적으로 활용하고, 입체적인 개발을 통해 도시활동에 필요한 기능을 담을 수 있는 새로운 공간을 만들어 내는 작업이 ‘서울형 컴팩트시티 프로젝트’라고 할 수 있다.
현재 SH공사와 서울시에서 추진 중인 컴팩트시티 사업으로는 북부간선도로 상부 인공대지 조성을 통한 공공주택사업(신내4), 빗물펌프장 입체복합화를 통한 공공주택 복합개발(연희ㆍ증산), 버스차고지 복합개발을 통한 도심 청년주택공급(장지ㆍ강일) 사업 등이 있다.
김세용 SH공사 사장은 고려대학교 건축공학과를 졸업, 서울대 환경대학원, 미국컬럼비아대 건축대학원 석사를 취득하고 고려대학교 대학교에서 건축공학 박사를 받았다. 2006년 고려대 건축학과 교수를 시작으로 서울시 마스터 플래너, 미국 하버드대 Fulbright Fellow, 서울시 도시계획위원, 국가건축정책위원회 위원, 미국컬럼비아대 겸직 교수 등을 거쳤다. 지난 2018년 제 14대 SH공사 사장으로 취임하면서 올해 임기 3년째다.
최중현기자 high-ing@
*관련링크 : https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202011250843454770453