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인터뷰[인터뷰] “지분적립형 주택 사업비 절반 이상 리츠로 추진” / 한국일보

연구조교
2020-09-24
조회수 86

(2020년 9월 24일)



서울주택도시공사(SH공사)가 지분적립형 분양주택 사업비의 절반 이상을 부동산간접투자(REITsㆍ리츠)로 조달한다. 집값 폭등과 공급 부족에 따른 정부의 8ㆍ4주택공급대책 발표에서 지분적립식 분양은 자금력 부족한 3040세대의 ‘패익바잉(공포심에 따른 매수)'을 누그러뜨릴 묘수로 주목 받았지만, 재원 조달이 문제였다.

김세용 SH서울주택도시공사 사장은 21일 본보 인터뷰에서 “리츠에 공공 참여를 확대하는 방안을 국토교통부에 건의했다”며 “지분적립형 분양주택 사업에 따른 재원 부담을 최소화 할 계획”이라고 말했다. SH공사가 리츠 카드를 전면에 내세움에 따라 부채 경감효과와 함께 사업추진에도 탄력이 붙을 것으로 보인다. 지분적립형 분양은 수분양자가 입주 시 분양가의 20~40%만 내고 일부 지분만 확보한 뒤 20~30년에 걸쳐 잔여 지분을 취득하는 방식이다


SH공사에 따르면 사업 시행시 출자ㆍ융자를 통해 재원을 조달해야 하는 비율이 총 사업비의 50~60% 수준에 이른다. 김 사장은 “이런 부담을 리츠를 활용, 출자자를 다각화하는 게 가장 합리적인 방안”이라고 말했다. 정부 협의 사안이라 사업구조가 결정되지는 않았지만, 공공주택 확대 등 정부 부동산대책에 호응하는 방식인 만큼 SH공사의 안이 채택될 가능성은 높다.

또 서초구의 반대로 제동이 걸린 한국교육개발원 이전부지 개발사업 대해서는 “기존 임대주택 공급계획에 분양 주택을 추가로 공급하는 방안을 제안했다”며 돌파구가 곧 마련될 것임을 시사했다. 고려대 건축공학과 교수이자 도시계획전문가로서 잠실지구 재건축 기본구상 등 서울시의 각종 개발사업에 참여한 이력을 가진 그는 이번 연말 임기 3년을 모두 채운다. 다음은 일문일답.

-지분적립형 주택이 어디에 들어설지 관심이 높다.

“서울시 국토부 등 유관기관과 협의 중이다. 시범사업지로는 기존 서울의료원 이전부지 등이 검토되고 있다는 것만 말씀 드린다. 빠른 시일 내 협의를 마무리 짓고 2023년에 공급을 시작할 수 있을 것으로 본다. 2028년까지 약 1만7,000호의 지분적립형 분양주택을 공급할 계획이다.”

-해외 지분적립형 분양주택과 차이점은.

“영국, 미국, 핀란드 등에서도 유사한 정책이 이미 시행 중이다. 그 중 ‘지분공유형 주택(Shared Ownershipㆍ현재는 Help to Buy)을 운영하고 있는 영국 모델이 가장 유사하다. 주택가격 25% 선납 후 시세의 25% 단위로 지분을 나눠 취득한다. 그러나 영국은 추후 지분 취득을 ‘시세’ 기준으로 하고, 운영주체가 민간 건설협회 및 시민단체 등이 주축인 점이 우리와 차이가 있다. SH공사의 지분적립형 분양주택은 공공이 주관ㆍ운영하고, 초기 분양가와 취득할 지분가격이 명확히 제시돼 수분양자의 권리와 주거권 보장에 더 만전을 기한 것이 장점이다."

-입주자에 어떤 수준의 혜택인가.

“분양가 5억원, 시세 6억인 주택을 가정할 때 영국은 입주자가 월 120만원을 부담하지만, 우리는 20만~30만원 수준이다. 우리 모델이 입주자에 더 친화적이다.”

-용적율을 완화하되, 늘어난 물량 일부를 기부채납하는 공공재건축에 대한 우려가 있다.

“서울에서 용적율이 250%에 육박하는 곳도 있는데, 용적율을 300%로 해도 사업성이 안 나와 400%, 500%를 생각하지 않을 수 없다. 용적율은 용도지역 기준만으로 미세조정이 어려운 만큼 도시계획위원회 등에서 경관 시뮬레이션을 하면서 개별 사안마다 판단할 것이다. 공공이 참여하면 사업기간이 단축되고, 재건축추진위원회가 구성되면 주민간 대립 문제도 해결된다.”

-젠트리피케이션 문제는

“공공재건축으로 임대주택이 많이 들어가면 기존 거주자의 재정착율도 높아진다. 기존 거주자에게 임대주택에 우선권을 줌으로써 커뮤니티를 파괴하지 않고 함께 살 수 있다. 사업성이 제일 중요하지만, 이런 철학 동감한다면 충분히 가능성 있다고 본다."

-청년ㆍ신혼부부 대상 공공주택 ‘청신호’ 출시 6개월 평가는.

“청신호 1호, 성북구 정릉하늘마루 115세대의 만족도는 높은 편이다. 냉장고, 벽걸이에어컨, 붙박이장 등 빌트인 가전ㆍ가구에 대한 만족도가 높다. 특히 단지 내 빨래방, 주차장, 보육시설 등의 편의시설을 이웃 동네 사람들과 공유한 덕분인지 ‘임대단지’에 대한 주변 민원이 아직 없다. 구로구 오류동의 노후 주민센터를 복합화해 오는 11월 입주하는 청신호 2호에 대한 기대도 크다.”

-서초구가 ‘토지거래허가 신청’을 불허해 서초동 한국교육개발원 이전부지 개발에 제동이 걸렸다.

“서초구의 딴지다. 당초 개발제한구역 내 기존 건물을 리모델링해 노인복지주택 공급 계획을 세웠는데, 서초구는 우리가 그린벨트를 훼손하려 한다고 지적했다. 또 그린벨트 내 건물을 SH공사가 제안한 노인주택으로 쓸 수 없다고 서초구에서 공문이 왔는데, 서초구 담당자가 법을 잘못 해석했다는 사실을 뒤에 인정했다.”

(이에 대해 서초구 관계자는 24일 “관련 법령을 적법하게 해석해 불허하는 공문을 보냈다”며 “잘못을 인정한 사실도 없다”고 반박했다.)

-앞으로 어떻게 진행이 되나.

“서초구는 그린벨트 아닌 주차장 부지에 SH공사 당초 계획인 공공임대주택(344호) 대신 80%는 청년분양주택을 넣는 대안을 제시했다. 분양하면 우리도 수익성 높아지지만, 그러면 서초구 노인들은 어디로 가야 하나? 그래서 임대주택 호수는 그대로 두고 분양주택을 추가하자고 서초구에 다시 제안했다. 서울시, 서초구와 논의 중이다.”

-신종 코로나 사태로 생활 패턴이 달라졌다.

“향후 또 어떤 감염병이 올지 예측하기 어렵다. 코로나19로 도심에 살고 싶은 욕망, 더 넓은 집에 살고 싶은 욕망이 감퇴했는지도 판단이 쉽지 않다. 결국 코로나19로 인한 비가역적 변화가 무엇인지 찾아야 한다. 예로 재택근무는 생각보다 괜찮다는 반응이 많아 비가역적일 수 있다. 재택근무가 활성화되면 집에서 아이 돌보면서 일하기 어려우니까 일하는 공간을 단지 시설 안에 넣으면 좋을 것이다. 장기적 관점에서 연구하고 있다. 생산과 휴식, 문화 등의 기능이 복합화한 주거, 이른바 ‘올인빌(All in Ville)’ ‘올인홈(All in Home)’ 트렌드도 코로나19 여파로 가속이 붙을 것이다. 반대로 공실율 높아진 오피스와 상가는 주택으로 활용하는 방안도 연구 중이다.”

-코로나19, 언택트 소비로 도심에는 공실율이 높아지고 있다.

“지난 1월 미국 라스베이거스에서 열린 세계가전전시회(CES)에서 300인치 TV를 보면서 굳이 영화관을 찾을 필요가 없겠다는 생각이 들었다. 그리고 오피스, 오락, 공원 등을 엄격히 구분하는 용도구역제(Zoning)의 의미도 없어질 것이다. 공실인 도심 호텔이나 고시원 등을 주택으로 개조하는 방안을 연구 중이다.”

-서울 총 가구 중 공공임대주택 비중 20% 달성 시기를 2030년쯤으로 예상했다. 앞당길 수 있나?

“2030년도 엄청난 도전이다. 저이용 공공부지 활용, 컴팩트시티(북부간선도로 입체화ㆍ차고지 복합화 등) 사업 등 혁신적인 사업방식까지 동원해 공급하면서 올해 10% 예상된다. 경제협력개발기구(OECD) 평균(8%)을 넘는 수준이다. 영구임대주택단지 순차개발 등 공급물량 확보를 위해 연구 중이다. 용산이나 태릉 등 대형 지구에도 공공임대가 들어오니까 앞당겨질 여지는 있다. 공공임대주택 비중 20% 되면 가격 통제 기능도 할 수 있을 것이다.”

-2018년 초 취임 이후 ‘공간복지’를 강조했다. 자체 평가는.

“저렴하고 편안한 보금자리 제공에서 한 발 더 나아가 입주민들이 필요로 하는 시설과 서비스를 제공하는 게 공간복지다. 임대아파트는 20여년 흘러 주민은 노령화했는데 단지에는 여전히 경로당보다 놀이터가 많다. 놀이터서 놀던 아이들이 청년이 돼 이젠 도서관으로 가야 하는데, 공공도서관이 없어 카페서 공부하는 ‘카공족’이 됐다. 올해는 2기 사업으로, 노후화한 작은 도서관 10곳이 왜 운영이 안 되는지 파악해 개선할 것이다.”

박민식 기자 bemyself@hankookilbo.com


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